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因不可抗力逾期交付房屋的,卖方是否应当承担违约责任?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-02-21 17:30


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  原告朱某诉称,原、被告系商品房买卖合同关系,由我购买被告开发并预售的-1-604号商品房住宅一套。2015年6月21日,我与被告签署了《商品房买卖合同》。合同签订后,我依约向被告付清了房款,履行了买受人应尽的付款义务。2016年10月1日我准时按被告电话约定的时间到售楼处领取《入住通知单》,并且按照被告的要求办理入住。办理入住手续后,我发现自己是在被告未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下被骗收房。此后原告多次找被告要求其按合同约定承担违约责任无果,故向法院提出诉讼请求:1、请求判令被告赔偿原告自2016年10月1日起至2017年5月9日止的房款利息56824.65元;2、请求判令被告赔偿原告违约金4702.73元(2016年10月1日起至2017年5月9日止,共计221天);3、诉讼费用由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  被告某公司辩称,请求驳回原告的诉讼请求,不同意承担因诉讼产生的费用。理由如下:一、2016年9月30日原告已经取得了涉诉房屋的钥匙,办理了入住手续,我方已按照双方签订的《商品房买卖合同》第三条第二款履行了合同义务。如期交付了房屋,原告无权歪曲该合同第五条的明确约定,对我方恶意提起诉讼;二、原告在办理房屋交付手续时,明知《商品房买卖合同》第三条的约定,仍然办理了房屋交付手续,应视为其以实际行动变更了原第三条的约定;原告在诉状中自认入住后已经知晓我方暂未取得新建住宅商品房准许交付使用证,但其并未对交房入住的事实提出任何异议,也没有采取退房等救济措施,可见原告认可交房条件,我方交付房屋的行为并无违约;三、涉诉房屋如存在取得《新建住宅商品房准许交付使用证》前交付的行为,应承担的是行政责任,因此不属于民事案件的审理范围,原告无权据此追究被告的违约责任;四、小区项目施工过程中遇重污染(雾霾)天气,导致累计停工长达190天,该情形应属于不可抗力范畴,应依法、依约予以扣除。该项目现已取得准入证。综上望贵院依法查明案件事实,驳回原告的全部诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  2015年6月21日,原告朱某(乙方)与被告某公司(甲方)签订了《商品房买卖合同》一份,合同约定:乙方购买甲方开发建设的6,7号楼及配建一-5-1-604号住宅房屋一套,该房屋总房款2127932元;商品房竣工,经验收合格并取得《新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。甲方于2016年9月30日前,将符合上述条件的商品房交付乙方使用,如遇不可抗力,不能履行合同的,予以延期处理;乙方应于2015年6月26日前,一次性存入商品房全部价款2127932元。另外,合同第五条约定“甲方逾期交付商品房的处理为:除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在90日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,乙方在向甲方追究已付款利息的同时,还有权按照下列的第1种约定,追究甲方违约责任:1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。”同时在合同附件六:即《补充合同》第八条约定“不可抗力。不可抗力是指:不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况,包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形甲方对此不承担任何责任。”此外,双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后,原告如约向被告付清了房款。

 

  另查,自原、被告于2015年6月21日签订《商品房买卖合同》后,原告所购楼盘施工建设期间,出现重污染天气合计58天。被告按照环境保护局发布重污染天气黄色预警,启动Ⅲ级应急响应措施的要求,施工现场停工治理扬尘并在施工监理日志中对停工期间予以记录。

 

  2016年9月底被告工作人员通知原告可以办理入住手续,2016年9月30日,原告携带相关购房文件到小区底商办理收房手续。此外,2017年5月9日,被告取得《新建住宅商品房准许交付使用证》。

 

  三、法院判决

 

  1、被告某公司以总房款2127932元为基数,向原告朱某支付自2016年11月28日起至2017年5月8日止的逾期交房利息的60%;

 

  2、被告某公司以总房款2127932元为基数,向原告朱某支付自2016年11月28日起至2017年5月8日止的逾期交房违约金的60%。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为,原、被告系商品房买卖合同关系,双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,且已实际履行,应依法确认有效,合同签订后双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。原告如约支付了全部房款后,被告就有义务按照合同约定的时间及条件向原告交付商品房,现虽被告在2016年9月30日向原告交付了商品房,但是在交付该房屋时,诉争房屋并未实际取得《新建住宅商品房准许交付使用证》,不具备合同约定的商品房交付条件。综合考虑到原告已于2016年9月30日办理了入住手续以及在办理入住手续时诉争房屋未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》的情形,对于原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求,法院酌情考虑部分予以支持,具体以支持逾期交房违约金及利息的60%为宜。此外,考虑到原、被告补充合同中对不可抗力的约定以及在双方签订合同后,本市因出现重污染天气,根据相关行政部门作出的应急措施要求,被告确实存在现场停工治理扬尘58天的情形,且雾霾天气已被纳入自然灾情,因此被告逾期交房的起算日期应延后58天,即自2016年11月28日起计算。因诉争房屋于2017年5月9日已取得《新建住宅商品房准许交付使用证》,故被告逾期交房的截止日期应为2017年5月8日。

 



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