北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某丽向本院提出诉讼请求：1.确认赵某丽、赵某清就北京市海淀区一号房屋存在借名买房的法律关系；2.赵某清将其名下北京市海淀区一号房屋过户登记至赵某丽名下；3.赵某清承担本案诉讼费。
事实和理由：我户口于1964年落户于北京市丰台区，一直在此地居住且系北京市职工。后因照顾母亲的需要，于1989年4月从丰台区A号搬到现住址，即北京市海淀区清河一号（以下称案涉房屋）居住并将户口迁入此处。1993年房改，单位通知卖房，因赵某清配偶吴某峰在北京大学可享有福利购房待遇，而依规定每个家庭只能享受一次，且母亲也在此居住习惯了，经兄弟姐妹协商一致，由我照顾母亲并出资购买该房。
故在经我和赵某清双方单位同意后，由我全款出资购买了案涉房屋。我也因此放弃了我所在单位的福利购房待遇。虽然该房现登记在赵某清名下，但该房是由我全款出资购买，且由我一直实际居住使用至今30年之久，我为该房屋的的真实权利人。我与赵某清之间应为借名买房合同关系。赵某清不但拒不配合办理案涉房屋过户登记手续，还恶意起诉我，严重侵害了我的合法权益。
被告辩称
赵某清辩称，不同意赵某丽全部的诉讼请求，理由如下：1.我从未通过书面或口头形式同意赵某丽借我的名义购买案涉房屋，双方不存在借名买房关系；2.案涉房屋系单位福利房，该房子使用和购买分为三个阶段：第一阶段是分配使用。当时，单位的政策是工龄达到一定年限的正式职工有资格分得福利房居住使用。我是单位正式职工，自1956年入职，故于1986年取得了案涉房屋的居住使用权；第二阶段是签署房屋买卖契约。1992年年底，单位出台了《单位住房制度改革方案》（以下简称《方案》），已经取得福利房的职工有资格购买所分得房屋，我根据政策购买了所居住的案涉房屋并签署了《房屋买卖契约》，办理了半产权证书；
第三阶段是变更全产权。根据国家和单位政策，我于2000年补交了成本价购房款后取得案涉房屋的全部产权；3.根据《方案》中相关规定，向职工出售公有住房按照1992年北京市房改办规定、每建筑平方米401元。案涉房屋面积是50平方米，标准房款为401乘以50，也就是20050元，我享有工龄等四项优惠折抵了11445元，折抵后的半产权房款是8605元。该款是以我从弟弟赵某辉处借款5000元和自己的积蓄3495元支付的。另外，案涉房屋由半产权房改为全产权房，我又补交3495元；4.我于1986年搬入案涉房屋居住，1989年母亲搬入此房屋居住，为了照顾母亲，赵某丽也搬入案涉房屋。母亲于1995年年底去世，我一直要求赵某丽归还房屋，但其一直未归还，我考虑姐妹间情谊，并未强行将其迁出；
5.案涉房屋是单位福利房，故对职工所购买的房屋一直没有收取物业费，取暖费也一直由单位统一缴纳；赵某丽知道该房屋不是自己的房屋，所以自1989年我搬出之后未进行过任何重大装修和居住投入；赵某丽在女儿结婚后也自案涉房屋搬离并与其女儿共同居住，案涉房屋长期空置，但因其持有钥匙导致我无法取回房屋也无法使用或出租；6.与案涉房屋有关的《房屋买卖契约》《房屋所有权证》《收据》等原件一直由我保存，赵某丽只是通过此前诉讼才取得相关复印件。
法院查明
赵某丽和赵某清为姐妹关系，吴某娟系赵某丽之女，吴某峰系赵某清之夫。赵某丽曾在单位担任临时工人。赵某清系单位正式职工。
二十世纪八十年代末，单位将案涉房屋分配给赵某清居住，赵某清将户口迁至此处。1989年，赵某丽与赵某清经协商,为照顾母亲林某果,赵某丽搬入案涉房屋。赵某丽及其女吴某娟亦于1989年4月5日将户口迁至该址,同年赵某清的户口从该地址迁出,另居他处。
1994年7月8日,单位(卖方、甲方)与赵某清(买方、乙方)签订《房屋买卖契约》,约定甲方将案涉房屋出售给乙方,房价款为10756元；甲方同意乙方按北京市房改办文件规定享受有关的各项优惠政策；乙方一次付清房价款,金额为8605元。1995年4月26日,赵某清就案涉房屋取得《北京市房产所有证》。林某果于1995年12月9日去世。赵某丽居住案涉房屋至今。
本次诉讼前，赵某清提起排除妨害纠纷案，将赵某丽诉至本院，要求赵某丽将案涉房屋腾空并交还。本院以“现赵某丽以借名买房为由提出了相关权利主张，故案涉房屋现处于权属不明的状态”为由，判决驳回赵某清的全部诉讼请求。后，赵某清不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院，驳回上诉，维持原判。
上述排除妨害纠纷案审理期间，赵某丽另案提起合同纠纷案，起诉要求确认双方存在借名买房法律关系；经本院向房改办核实，吴某峰系该校职工，在该校参与分房，相关档案资料仅有“住房调查表”，显示案涉房屋系吴某峰配偶名下房产，且案涉房屋取得在先、吴某峰在校分房在后，故在学校分房过程中已将案涉房屋核定为吴某峰名下房屋即50平方米；按照分房规定，分房应腾退旧房，为此，该校曾于2011年联系吴某峰，其答复“有家庭矛盾无法腾退”；后赵某丽就此案撤回起诉，并以相同事由提起本次诉讼。
本案中，双方就何人为案涉房屋真实权利人存有争议，并分别提交相关证据材料：赵某清提交《房屋买卖契约》《北京市房产所有证》、通知、变更产权申请、补交房屋购房款3495元收据原件。
赵某丽对于房屋产权证、房屋买卖契约的真实性无异议,不认可证明目的,规定证明案涉房屋不限于本厂职工使用，并且不限制转让。赵某丽提交购房发票8605元及其他费用收据原件、派出所证明、不动产异议登记、户口本等。
裁判结果
驳回赵某丽的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵某丽主张其与赵某清之间就案涉房屋存在借名买房的法律关系，其应当举证证明双方就此存在意思表示一致并已依约履行完毕各自权利义务。对此，法院从如下三方面予以论证：
其一，从案涉房屋购房款组成角度看，根据《房屋买卖契约》可知，案涉房屋的面积为50平方米，“按92年市房改办规定的每建筑平方米401元的标准价向职工优惠出售”计算的售房款应为20050元，考虑“工龄优惠”等优惠政策后房价为10756元，再享受“一次性付清房款者，按应收房款总额减收20%”优惠后实际付款金额仅为8605元，故尽管赵某丽交纳了该笔售房款8605元，但现有证据不足以证明赵某丽曾作为单位临时工人有权享有上述优惠，或赵某清放弃案涉房屋购买过程中使用其工龄等优惠政策所对应的财产价值。
其二，双方未有达成借名买房合意。
其三，尽管赵某丽于1989年搬入案涉房屋并将户口落于此地居住至今,但双方均认可搬入原因系照顾母亲林某果，故赵某丽长期居住在案涉房屋内的事实不足以认定赵某清放弃对案涉房屋主张任何权利。
