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北京房产律师靳双权——同居期间借他人名义所购房屋归谁享有

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:52


 
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某军向本院提出诉讼请求:1.李某军对位于广州2号房屋占50%的份额;2.法院依法分割上述房屋,张某珊支付李某军上述房屋分割对价1695000元。
事实和理由:2014年6月李某军与张某珊相识,2015年5月双方确定男女朋友关系。经过多年的恋爱,双方以结婚为目的共同看房,有意共同向广州市W公司(以下简称W公司)购买了位于广州2号房屋(以下简称案涉房屋)作为婚房。购房前,李某军与张某珊协商一致相关款项按照各自承担50%,该房屋为双方共有。但由于李某军在广州没有共同购房的资格,所以借用张某珊的名义代持房屋共有份额。
2016年9月27日,李某军和张某珊以张某珊的名义与W公司签订了商品房买卖合同(预售)。为购买该房屋,李某军、张某珊共支出2358519.92元,其中李某军支付了374699元,张某珊支付了373820.92元,剩余161万元房款,通过以该房屋为抵押按揭给中国工商银行(以下简称工行)借款支付。贷款由李某军、张某珊按照一人一半的比例共同承担。
2017年8月21日,李某军、张某珊分手。分手后,双方对房屋处理曾达成一致处理意见:通过出卖案涉房屋,还清贷款后,余款按照一人一半的比例分配。但2018年7月开始,张某珊改变了处理房屋的想法,要求李某军将其出资作为借款的形式来处理房屋问题。由于张某珊的做法严重违背了双方当初的约定以及事实,李某军始终不同意。
2018年9月,张某珊通过变更了房屋的供款账号、删除李某军支付宝账号的方法,使李某军无法将每月房贷转账到张某珊账号代交。李某军、张某珊以结婚为目的共同购买婚房,共同返还房贷,为双方共有的财产。现双方已经分手,房屋没有共有的基础,且经协商,双方无法就房屋处理达成一致意见。为维护自身合法权益,故起诉要求确认案涉房屋系李某军、张某珊共同共有,并依法予以分割。
 
被告辩称
被告张某珊辩称,1.案涉房屋是其个人财产,并非李某军主张的共同财产,因此李某军无权参与分割;2.李某军转帐给其的款项,是借款性质,而非共同出资款;3.李某军诉请的1695000元,没有相关法律依据和事实依据;4.双方从来就没有就案涉房屋如何分割或分割比例达成一致,并非是李某军主张的各自一半;5.李某军对于本案的发生具有重大过错,即使是认定为共同出资,也应当少分案涉房屋的价值份额;6.李某军不具备在广州市购房的资格,但其却想通过张某珊有购房资格进行投资,以借名买房之实,来规避限购。
 
本院查明
李某军与张某珊经同学介绍,于2014年5月确定男友朋友关系,后于2017年8月21日分手。
2016年9月27日,张某珊(乙方、认购方)与W公司(甲方、出售方)签订《广州W小区二期认购书》,约定认购房屋为广州2号房,预售建筑面积74.8124㎡,预售套内面积65.2200㎡,装修标准为装修;认购总楼价为2542715元,优惠折扣90.94%,成交总楼价款为2312288元;乙方选择的付款方式为商业按揭付款,首期房款702288元须于2016年10月2日前付清,并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》,提交相关资料向贷款银行办理1610000元的按揭手续。
2016年9月27日,李某军通过POS机刷卡向W公司支付房款292288元等。对于李某军转账的上述10000元,张某珊主张并非用于购房,而是其他借款。同日,李某军支付了案涉房屋的预告登记费等,张某珊支付了案涉房屋改造费用500元。
2016年10月1日,张某珊(乙方、买方)与W公司(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定乙方所购商品房房屋地址为黄埔区2号;用途为住宅……
上述合同签订后,张某珊作为借款人、抵押人与工行签订《个人购房借款/担保合同》,以案涉房屋进行按揭贷款。2016年10月21日,工行发放贷款1610000元。
2019年1月28日,张某珊取得了《不动产权证书》,记载:权利人为张某珊,共有情况为单独所有,坐落黄埔区1号房,用途为住宅。附记载,2019年1月28日以19登记05315496办理抵押登记,他项权利人工行,权利种类抵押权,权利范围全部,债权数额161万元。
 
裁判结果
一、被告张某珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某军支付补偿款950000元;
二、驳回原告李某军的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案双方争议的焦点为李某军为案涉房屋支付的款项的性质,对此法院评析如下:
其一,李某军和张某珊原系论及婚嫁的男女朋友关系,案涉房屋购置于二人恋爱期间,李某军不具备广州市购房资格,无法以自身名义单独或共同购买案涉房屋;
其二,李某军为案涉房屋支付的款项包括“3万抵8万”购房优惠款项、首期房款、按揭贷款、委托办证公证费等费用,其对案涉房屋的出资贯穿了购房的各个阶段,且出资数额与张某珊的出资数额基本持平,可以证明李某军参与了购买案涉房屋的全过程;
其三,李某军于2016年11月至2018年8月期间每月均向张某珊转款,每笔转款均备注“房贷”,且转款金额均约为每月应还贷款数额的一半,符合共同还贷的形式和特征;
其四,根据查明的事实,李某军为案涉房屋支付的款项多达三十多万元(未含支付的按揭贷款本息),张某珊主张该些款项的性质为借款,却未能提供借条或者双方协商借款的聊天记录等可以证明双方存在借款合意的证据,显然有悖常理;
其五,按照日常生活经验法则,借款的偿还方式通常为归还本金并加付利息,而根据双方之间的微信聊天记录,双方分手后多次沟通如何处理案涉房屋,且就如何处理房屋增值部分进行协商,明显与张某珊关于款项性质为借款的主张不相吻合。
综上,李某军提交的证据能够相互印证,形成完整的证据链,足以证明其与张某珊系以结婚为目的共同出资购买案涉房屋,且张某珊未能提供充分证据予以反驳,因此,法院对李某军关于共同购房的主张予以采信。
关于李某军于2016年9月27日通过支付宝转给张某珊的10000元是否为案涉房屋的购房款的问题。张某珊主张该10000元是其他借款,但未提交任何证据予以证明。从转款时间来看,该10000元的转款时间为2016年9月27日,与签订案涉房屋的认购书以及支付首期款为同一天。故法院对张某珊提出的该10000元系其他借款的抗辩不予采信。
虽然案涉房屋系李某军与张某珊以结婚为目的共同出资购买,二人达成共有案涉房屋的合意,但该合意并不产生物权的设立、变更效力,因案涉房屋实际仅登记在张某珊一人名下,李某军要求确认其对案涉房屋享有50%的份额,法院不予支持。
现李某军与张某珊已经分手,双方达成的共有案涉房屋的合意已无法继续履行,李某军要求根据案涉房屋的现价对其出资进行补偿,法院予以支持。至于补偿款的计算方式,因双方是以结婚为目的共同出资购房,共同支付了案涉房屋的优惠购房款、首期款、部分贷款本息以及其他费用,且双方的出资数额基本持平,故法院认为双方均可分享案涉房屋的增值利益。
截至2018年8月底双方共同偿还最后一笔按揭贷款,经法院核算贷款余额约为1558600元,案涉房屋的净值约为2202459元,但考虑李某军不具备广州市购房资格,案涉房屋实际登记于张某珊的名下,且以张某珊名义申请贷款的事实,为衡平双方利益,法院酌情确认张某珊应支付李某军补偿款950000元,对李某军主张超出部分,不予支持。



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