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北京房产律师靳双权——借名购房出资人逾期支付购房款,违约责任由谁承担

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:52


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某祥向本院提出诉讼请求,判令李某永、李某霞返还购买位于广州市增城区1号房的购房款和相关费用,并支付相应的房屋增值补偿金30万元。
事实与理由:李某永与李某霞是夫妻关系,李某祥与李某永、李某霞之间是亲戚关系,经李某永同意,李某祥借其名义购买了位于广州市增城区1号房的房产。2013年3月21日,李某祥与房屋原所有权人张某林签订《广州市Y公司物业买卖合同》,约定李某祥购买位于广州市增城区1号房的房产,建筑面积126.97平方米,套内面积116.37平方米。为了减少纳税,李某祥与出卖人张某林在买卖合同中约定购房款38万元。2013年3月22日,李某祥支付了购房定金10000元,2013年3月25日李某祥支付了购房首期款24万元。
2013年3月27日,李某祥以李某永的名义到增城市房地产登记所支付个人住房房屋登记费50元以及到增城市土地房产交易所支付房地产交易手续费381元。2013年3月28日,李某祥以李某永的名义到增城市地方税务局申报契税纳税,税局于2013年5月8日出具契税完税证。李某祥与出卖人张某林实际按房屋评估价格进行交易,共计向张某林支付定金加首期款24万元,余款50万元由李某祥以李某永、李某霞为借款人于2013年3月将案涉房产按揭抵押给中国工商银行,向该支行贷款50万元,由银行转账给出卖人张某林。同时以李某永的名义在中国工商银行开了一个账户供银行每月扣款。
2013年5月13日上述房产办理房产证登记于李某永的名下。自2013年6月份起李某祥通过柜员机现金存款及转账方式将每月还贷款项存入李某永的上述账户中,以用偿还案涉房屋每月贷款3500元。至2014年12月31日,李某祥共偿还了18期合计63000元房贷。因房价上涨过快,李某永、李某霞拒绝配合将上述房产过户登记至李某祥名下,李某祥就未再向银行支付贷款。
综上,案涉房产虽系李某祥借用李某永的名义购买,登记在李某永名下,但购房首期款及部分按揭款均由李某祥支付,李某永、李某霞未曾支付过任何款项,该房产权属理应属于李某祥所有。经多次要求李某永、李某霞配合办理过户登记无果,为维护李某祥的合法权益,特诉至贵院,请贵院依法支持李某祥的诉讼请求。
 
被告辩称
被告李某永、李某霞辩称,涉案房屋的所有权人是李某祥,李某永、李某霞只是涉案房屋的名义上的代持有人,李某永、李某霞对涉案房屋不享有任何权利也不承担任何义务,李某祥按银行贷款合同的约定向银行还款是其应尽的还款义务。银行贷款合同的签订人是基于涉案房屋的名义持有人是李某永、李某霞,由于李某祥未按借款合同的约定履行还款义务,造成借款逾期,导致银行以李某永、李某霞为被告诉至广州市越秀区人民法院。广州市越秀区人民法院作出了判决,案件进入了执行阶段,李某永、李某霞被列为失信被执行人,给李某永、李某霞造成了经济和名誉上的损失,对此李某永、李某霞保留起诉李某祥的权利。
本案中,涉案房屋按揭贷款时间是2013年7月31日,并非李某祥陈述的2013年6月起,现李某祥仅仅还款至2013年11月并非其所陈述的2013年12月31日,该事实有民事判决书确认,该判决的起诉状能印证涉案房屋的房贷是从2013年11月开始断供。基于本案事实,李某永、李某霞请求李某祥将房屋过户至李某祥名下,李某永、李某霞不再同意为李某祥代持有房屋,请求法院驳回李某祥的全部诉讼请求。
 
本院查明
李某永与李某霞是夫妻关系。
2013年3月21日,李某祥(买方)与张某林(卖方)、广州市Y公司(经纪方)签订《物业买卖合同》,约定李某祥向张某林购买位于广州市增城区1号房;建筑面积126.97平方米,成交价38万元;买卖双方各付各税等内容。2013年3月22日,李某祥支付了购房定金10000元。2013年3月25日,李某祥支付了首期楼款24万元。
经李某祥与李某永、李某霞协商,李某祥借用李某永名义,将涉案房屋过户登记至李某永名下,并以李某永、李某霞名义向银行贷款50万元购买涉案房屋。
2013年3月27日,李某祥向原增城市土地房产交易所支付房地产交易手续费合计381元。同日,李某祥向原增城市房地产登记所支付个人住房登记费50元。
2013年5月8日,李某祥交纳涉案房屋交易契税3883.74元。
李某永作为借款人和抵押人的身份、李某霞作为抵押物共有人的身份与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》,约定李某永向中国工商银行借款50万元用于购买案涉房屋,以涉案房屋作为抵押物,并且以李某永名义在中国工商银行银行卡用于归还50万元贷款。李某祥分别于2013年12月2日、2014年6月16日、2014年7月25日、2014年8月19日、2014年12月31日向李某永名下上述账户中转账2100元、3500元、3500元、3500元、3500元,合计16100元,用于归还涉案房屋的按揭贷款。
2013年5月13日,涉案房屋过户登记至李某永名下。
2015年8月18日,中国工商银行以李某永、李某霞为被告,向广州市越秀区人民法院提起诉讼,请求判令解除中国工商银行与李某永签订的《个人购房借款/担保合同》,李某永向中国工商银行清偿借款本金480135.41元及利息,中国工商银行有权以李某永、李某霞设定抵押的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿等。
2018年5月31日,李某祥申请查封、冻结李某永、李某霞名下价值607000元的财产,本院于2018年6月1日作出民事裁定,并采取了保全措施,查封了涉案房屋。
 
裁判结果
驳回原告李某祥的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
李某祥向张某林购买涉案房屋后,借用李某永名义,向银行贷款50万元购买涉案房屋,并将涉案房屋过户登记到李某永名下,但实际上购房支付的首期款、办理房屋过户支付的契税以及归还银行贷款均是李某祥负责,涉案房屋亦由李某祥支配使用。由此可见,李某祥与李某永、李某霞之间是借名买房的关系。
李某祥主张李某永、李某霞拒不配合办理房屋过户手续,所以断供银行贷款。李某永、李某霞对李某祥的上述主张不予认可,李某祥亦无法举证证明其曾经要求李某永、李某霞将案涉房屋过户至其名下而李某永、李某霞拒不配合的事实。同时,根据查明的事实,涉案房屋的贷款由李某祥负责偿还,由于李某祥没有按期偿还银行贷款,导致李某永、李某霞被中国工商银行起诉,涉案房屋被查封,广州市越秀区人民法院作出的民事判决书判决中国工商银行对拍卖或变卖涉案房屋的价款优先受偿。可见,涉案房屋被查封或者被执行拍卖是李某祥的原因造成。
因此,在李某永、李某霞表明要求将案涉房屋过户登记至李某祥名下,不再同意继续代李某祥持有案涉房屋的情况下,李某祥要求李某永、李某霞返还购房款和相关费用合计307314.74元,以及支付房屋增值补偿金30万元,于法无据,不予支持。



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