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北京房产律师靳双权——借名房屋被查封致无法过户,出资人能否主张损失赔偿

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:51


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即返还出资款704895.27元;2.被告向原告赔偿房屋增值价值250000元。
事实与理由:一、原、被告认识多年,2017年6月21日原告以被告的名义向卖方黄某钊购买位于佛山市南海区1号,涉案房屋于2017年7月11日登记被告为权利人。涉案房屋贷款合同以被告的名义于2017年9月6日签订,于2017年10月第一期还款。原告从2017年10月还款至2018年2月,最后一笔至2018年2月11日,原告向被告贷款账户汇入还贷款项6136元。后双方因为其他事由在此过程中产生纠纷,直至被告将门锁换掉,阻止原告进房,并在微信中向原告叫嚣“要找中介将该房屋卖掉”。在协商未果的情况下,原告被迫于2018年3月向法院起诉,因此从2018年3月开始原告才没有继续还贷款。
二、原告曾向被告主张房屋所有权及使用权,虽然一、二审法院均认定了双方的借名购买房屋合同关系成立,但两级法院却因其他事由驳回了原告的诉讼请求。而此时原告为完成购房已经支付了大量的费用,且原告对于房屋已完成了装修,并购买了电器。
三、原告借名买房并没有违反限购政策。1.原告在佛山工作、生活多年,社保缴纳已超过1年以上;2.2017年3月14日,原告与卖方黄某钊及房屋中介广东B公司三方签订《房地产买卖三方合约》,而限购政策于2017年6月1日零点才执行。因被告否认借名购买房屋的事实,导致了至今原告再次购买房屋的成本显著提高,被告对于该部分损失应当予以补偿。
后原告多次就房屋出资偿还及房屋增值补偿问题与被告协商未果,为了维护原告的合法权益,现特依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告辩称,一、原告从未借用被告的名义购房,无论从登记上还是从实体上,被告均是涉案房屋的权属人。首先,涉案房屋自始登记于被告名下,被告自始是涉案房屋的合法权属人。其次,原告曾向法院起诉要求确认其为涉案房屋所有权人,该案件经一审、二审审理,均确认涉案房屋的所有权人为被告而非原告。
二、原告对涉案房屋没有进行任何出资,无权向被告主张返还。1.对于购房定金50000元:根据原告提供的银行流水等证据材料,以原告名义对房屋的出资仅为购房定金50000元。但实际上,该50000元是被告委托丈夫的胞弟林某文向原告及其胞兄王某海借支的购房定金,并非原告或王某海对房屋的投资款。
2.对于房款40万元:首先,原告无任何证据证明其中20万元现金的来源以及其自身的支付能力,该款项实际来源于同一时段合伙体的借款人所归还的借款本息,账目由王某海管理,资金由王某海持有。其次,对于其余20万元房款,实际是王某海擅自从合伙体的资金中挪用进行支付。王某海及原告均无权向被告主张返还。
三、本案以王某海名义支付的费用,实际来源于王某海私自挪用的合伙体资金,并非其自有资金。如前述,被告一方与原告一方存在合伙关系,出资一方把资金转入王某海名下中国农业银行个人账户,并由王某海负责催收本息。由此可见,该账户实为合伙体的资金账户,王某海对该账户的支出,均是动用合伙体的款项。
四、原告无权要求支付房屋增值部分价款。本案起因在于原告想买房,被告出于私交替原告支付定金与购房款。后原告没有购房能力以及资格,无法履行合同。为避免违约损失,被告承接该房屋买卖合同,受让了该房屋买卖合同的全部权利义务。
因此,原告因自身原因无法履行房屋买卖合同,而被告不但不存在任何过错,反而为避免原告对出卖人承担违约责任造成损失而购买了该涉案房产,甚至至今仍陷于与原告的诉讼中,不堪其扰,原告竟然还要求被告张某莎赔偿房屋增值损失,是强词夺理、无理取闹。原告因本案诉讼查封了涉案房产,影响了被告与他人的正常交易,甚至面临对他人的违约赔偿。届时,被告必会另行向原告主张损失。据此,恳请法院查明事实,驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
广东省佛山市南海区1号(下称案涉房屋)原所有权人为黄某钊、林某贤。2017年3月,原告李某梅(买方)与黄某钊、林某贤(卖方)、广东B公司签订《房地产买卖三方合约》。
2017年6月21日,被告张某莎与黄某钊、林某贤、广东B公司签订《房地产买卖三方合约》。
案涉房屋于2017年7月11日登记被告为权利人。该房屋办理了抵押登记,抵押权人为平安银行。
2018年3月23日,原告提起诉讼,要求被告将涉案房屋交付给原告使用、确认涉案房屋所有权人为原告并协助将房屋过户至原告名下等。一审判决后,原告提出上诉,佛山市中级人民法院终审认定原告与被告之间存在借名买房的合同关系,案涉房屋所有权为被告享有,驳回原告要求被告交付房屋及协助办理房屋过户的请求;至于涉案借名买房合同是否解除或继续履行,双方可协商解决或另行主张权利。
 
裁判结果
一、张某莎应于本判决发生法律效力后十日内向李某梅支付647195.27元及以该款为本金从2019年3月1日起至实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;
二、驳回李某梅的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
佛山市中级人民法院已终审认定原、被告之间存在借名买房的合同关系,并认定由于案涉房屋登记在被告名下,故被告为房屋的所有权人。原告在前案中请求确认案涉房屋归其所有及被告协助办理过户登记手续,均未予支持,至于借名买房合同是继续履行还是予以解除,法院则交由双方当事人协商解决或另行主张。现原告请求被告承担其为案涉房屋所支出的购房款、装修费及其他费用,应认定其实际意图为解除借名买房合同;因被告一直不承认存在借名买房关系,坚持主张房屋为其所有,故双方之间的借名买房合同已无存在的意义和履行的可能,原告为案涉房屋所支出的款项,被告应偿还给原告。
针对原告主张的支出项目,作如下分析:
一、购房款,原告主张为45万元,包含2017年3月14日原告向原屋主黄某钊支付的定金50000元、2017年4月30日原告向黄某钊支付的首期楼款现金20万元及王某海于2017年6月13日至28日期间(分四次、每次50000元)向被告转账的200000元。
对定金50000元,虽然证据显示该款系“林某文”转给原告后,原告用以支付给原屋主,但款项进入原告账户后即为原告所有,至于原告与“林某文”之间的法律关系应另行解决;“首期楼款20万元”黄某钊注明系收取原告“现金”,被告亦无证据证明该款与其有关联,故应认定为原告支付;而王某海分四笔支付给被告的20万元,虽被告辩称该账户系合伙体经营所用,但考察该账户的收支情况,发现既存在与合伙体收支有关的数据,也存在王某海个人使用的情形,且被告提供的微信群聊天记录也未能反映王某海挪用合伙体资金,故被告辩称该款系合伙体经营款依据不足,应认定为王某海代原告支出的购房款。
二、2017年7月14日、11月30日,王某海向被告转账15600元、25000元,原告认为该两笔款项系办理房屋过户及贷款的费用,但未能举证证明其主张的用途,法院不予采信。
三、还贷款30680元、物业管理费915.27元,原告均已举证证实,被告亦无异议,予以确认。
综上,原告为案涉房屋支出的款项合计647195.27元,原告超出部分的诉讼请求依据不足,不予支持。由于借名买房合同的效力一直在延续中,原告在本案中才要求被告返还上述款项,故利息应从其起诉日起计,可按照中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际支付日止。
关于原告请求被告赔偿其房屋增值价值的损失250000元。根据佛山市中级人民法院的认定,在借名买房合同的履行过程中,原告支付的购房款、按揭贷款,与双方约定的房屋总价相差甚远,且自2018年3月起未再按约定支付按揭款予被告,原告已构成违约;由于双方对房屋如何交付使用及过户的约定不明,参照借名买房合同一般由实际买房人支付房价的交易习惯,考虑原告在本案中仅支付小部分房款,又违约在先,故原告无权要求被告交付房屋及办理过户手续。因此,原告不能取得案涉房屋的物权系其自身原因所致,其请求被告赔偿其房屋增值部分的损失没有依据,不予支持。
 



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