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北京房产律师靳双权——借名购房合同无法履行,出资人能否主张返还房款利息

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:51


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告偿还欠款本金5967185.40元及资金占用期间利息损失;2、被告向原告支付房屋增值部分损失7311997元。
事实与理由:原、被告双方存在借名买房事实,原告出资由被告代持房产系位于深圳市福田区1号之房产。现因被告未经原告同意擅自以该房产对外举债致该房产被法院采取强制措施,原告得知后虽竭力主张但经民事判决书认定原告对该房产无权主张所有权,从而导致原告无法对该房产享有所有权。被告的行为使得原告对该房产不能取得所有权。
经原、被告协商,原告为购买该房产支付的首付款、月供及物业费等转为对被告的债权,现被告应向原告返还原告支出的购房款项5967879.4元及资金占用期间利息。
自原告购买上述房产至起诉时止,该房产增值己达7311997元,因被告恶意向第三人举债导致原告无法获得上述增值收益,因此被告应向原告支付房屋增值部分损失。截至起诉之日止,被告拒绝与原告协商、支付上述款项。被告拒付款的行为严重损害了原告的利益,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。
被告未作答辩。
经审理查明,位于深圳市福田区1号房产(以下简称“案涉房产”)是被告李某汉于2010年底购买,购买总价为8688003元,首期款2608003元,按揭贷款608万元。原告提交的银行刷卡单及银行交易流水显示原告支付首期款2608003元、截止2019年1月9日支付按揭贷款3336716元,其中已支付贷款本金791250元、支付贷款利息2545466元。2016年5月27日,因被告拖欠案外人李某军款项,案涉房产被本院查封。
原告称案涉房产借被告名义购买后一直由原告支配使用,2018年12月底已经由被告对外出租。原告主张代被告支付2017年1月至2018年12月的物业费共计22466.40元。
 
裁判结果
一、被告李某汉应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某礼退还首期款2608003元及已支付的按揭贷款3336716元;
二、被告李某汉应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某礼支付房屋增值损失4387798元;
三、驳回原告王某礼的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
深圳市中级人民法院的生效判决已经否认原告借被告名义购买案涉房产的事实,故在案涉房产购买后原告因案涉房产所支付的首期款、按揭贷款,被告应退还给原告。原告主张被告退还首期款2608003元及已支付的按揭贷款3336716元,法院予以支持。原告主张被告支付2017年1月至2018年12月期间代为支付的物业管理费22466.40元,该案涉房产购买后一直由原告在支配使用,原告主张被告支付2017年1月至2018年12月期间的物业管理费,没有事实依据,不予支持。
原告出资给被告李某汉购买案涉房产的目的是取得案涉房产的所有权并承担因房屋价格上涨或下降所带来的增值收益或贬值风险。案涉房产在购买后至今因房屋价格大幅上涨已产生增值收益,该增值收益本应由原告享有和承担,但因原告已无法取得案涉房产所有权,故因该房产而产生的增值收益原告有权要求被告给予赔偿。关于原告应分享增值收益的比例,因案涉房产是被告以按揭贷款的方式购买而并非原告全款购买,故原告应分享的增值收益以原告实际出资金额乘以增长率予以计算。
增长率以现房产价值除以购买时的价格加上购买后至今原告实际偿还的贷款利息,数值为1.7381,增值金额为10332516元,扣除法院前述已认定被告应返还的首期款和已支付的按揭贷款,被告还应赔偿原告增值损失4387798元。原告主张被告赔偿增值损失5914700元过高,对于原告过高的增值损失主张,不予支持。
原告主张被告支付资金占用期间的利息损失,因法院已判决被告赔偿原告房屋增值损失,原告主张的资金占有利息损失已物化于上述增值损失内,故对原告再行主张利息损失,不予支持。



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