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北京房产律师靳双权——借名购房出名人有权出售借名所购房屋吗

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:51


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某平向本院提出诉讼请求:判令被告注销中山市1号房的抵押登记,并将该房屋过户至原告名下。
事实和理由:2016年4月,原告欲购置广东省1号房,但因征信问题,只能委托被告作为原告代表,以被告名义登记在该物业产权登记文件中。被告对此同意,并向原告出具了由原告办理房产过户等手续的公证委托书。原告向广东省1号房的原产权人张某强支付了购房款。在被告取得银行的抵押贷款后,由原告将每个月的按揭款汇至还贷账户,且房产一直由原告控制。原告多次要求被告将涉案房产过户至原告名下,但被告均拒绝。由于房价暴涨,被告将房产私自卖出,严重损害原告利益。
 
被告辩称
被告王某梅辩称,1.不同意由李某平清偿抵押借款,王某梅可自行清偿。2.李某平与王某梅不存在借名买房的委托关系。首付款70万元全部是由王某梅支付。首付款中的30万元是王某梅以自有资金支付,另外40万元是王某梅向他人借款所得。且首付款均由王某梅账户转账给张某强。3.涉案房产由被告购买,相关款项也是被告支付,银行贷款也是被告偿还。被告也通过了房产二押的方式贷得45万元,清偿了40万元借款。4.原告向被告转款是清偿借款。
第三人农行述称,如涉案房产的抵押欠款还清,其同意协助办理注销抵押登记手续。
第三人D公司向本院提交结清证明,并述称,王某梅在D公司的贷款共计45万元,已于2019年2月22日全部还清,D公司目前已协助办理了注销抵押登记,目前王某梅与D公司不存在借贷关系。
 
本院查明
2016年6月22日,(卖方)张某强、案外人王某章(买方)的代理人李某平与R公司(经纪方)签订《补充协议》,载明:卖方将位于广东省1号房的房地产转让给买方,并于2016年4月24日签订了房地产买卖合同(合同编号0000020),并交了定金170000元、楼款125000元;现因买方征信问题,三方协商一致如下内容:买卖双方同意将产权人变更到王某梅名下,若因本次买方变更到王某梅名下后于2016年7月30日前无法顺利完成过户手续,则买方须到期后三日内一次性付清剩余楼款,并在付清后办理相应的过户手续。
签订本补充协议后,张某强须与新的买方王某梅重新签订新的买卖合同,并将原来于2016年4月24日签订了房地产买卖合同作废,双方按新签订的买卖合同条款内容执行;该物业买卖双方均知道买方代理人实际为出资购买该物业的真实人,买方实际为买方代理人所指定的产权人。李某平在买方代理人处签名,张某强在卖方签名处签名并按手印,经纪方委托其代表刘某立签名。
随后,(卖方)张某强与(买方)王某梅与R公司(经纪方)于2016年6月24日签订了房地产买卖合同,主要约定:张某强将广东省1号房以1790000元卖给王某梅,定金170000元为第一部分楼款,余款1620000元以银行按揭方式支付给张某强。签订该合同后,李某平通过其个人银行账户、及其妻子的账户共向张某强转账共1500000元。2015年8月12日,涉案房地产登记在王某梅名下。王某梅已经向原房主张某强支付了70万元的首付款。
2016年8月19日,王某梅与农行签订《个人购房担保借款合同》,主要约定:王某梅向农行借款1100000元,每月的12日为还款日,首次供款额为5514.87元,首次还款日为2016年10月12日。2016年8月24日,王某梅与农行到相应的政府部门将涉案房产抵押给农行。随后,农行一次性向王某梅发放了借款1100000元。李某平在2016年10月11日至2018年5月11日期间的每个月的12日前,均向王某梅的银行账户转账,共110321元。
王某梅向D公司借款450000元,D公司发放了450000元。李某平在2017年4月11日至2018年6月7日期间,通过其个人账户共向D公司转账了195718.68元。
D公司于2019年2月25日出具了结清证明,载明:王某梅在D公司的贷款共计45万元,已于2019年2月22日全部还清,D公司已协助办理了注销抵押登记,目前王某梅与D公司不存在借贷关系。D公司在王某梅清偿D公司的贷款45万元后,已注销了涉案房产的抵押登记。
另查明,根据李某平的财产保全申请,本院依法查封了涉案房产价值相当于1790000元的产权份额,该查封为第一查封。
 
裁判结果
一、原告李某平于本判决生效之日起七日内向第三人中国农业银行一次性地全部清偿广东省中山市1号房的抵押借款本息及相关费用;
二、第三人中国农业银行在原告李某平一次性地全部清偿广东省中山市1号房的上的抵押借款本息及相关费用之日起三十日内注销广东省中山市1号房的抵押登记;
三、被告王某梅在第三人中国农业银行注销广东省中山市1号房的抵押登记之日起十五日内协助将该房产过户至原告李某平名下,因过户该房产而产生的一切税费由原告李某平负担。
 
房产律师靳双权点评
本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为:李某平是否借王某梅的名义购买涉案房产。分析如下:
《中华人民共和国民法典》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”
本案中,首先,张某强、案外人王某章的代理人李某平与R公司于2016年6月22日签订的《补充协议》载明张某强是将涉案房产卖给李某平,而李某平指定王某梅与张某强重新签订买卖合同。
其次,王某梅在与李某平微信聊天中可推知双方谈论的是房产过户至李某平名下的事宜。另从王某梅与李某平的聊天记录,可知王某梅每次在收到农行的还款提醒的信息后,均会提醒李某平向王某梅的银行账户转账以便支付该笔借款,且每月转账的数额与每月应向农行清偿的数额几乎一致。因此,法院认定,李某平与王某梅约定由李某平借王某梅的名义购买涉案房产,双方事实上构成借名买房合同。
再次,王某梅辩称李某平在2016年10月11日至2018年5月11日期间通过中国民生银行的账户向其的转账的款项为清偿借款,但却未能提供充分证据证明双方存在对应数额的债务往来。
然后,王某梅不能对李某平向本案的两个第三人的大额转账作出合理说明。符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一项“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。”的规定。故,对王某梅的辩解不予采信。由此,在李某平向王某梅主张过户涉案房产时,王某梅负有将涉案房产过户至李某平名下的义务。因系李某平借王某梅的名义购买涉案房产,故其作为实际购买人,负有负担过户涉案房产至其名下而产生的一切税费用的义务。
李某平主张王某梅将涉案房产过户至其名下。现农行同意在涉案房产的抵押欠款还清后协助办理注销抵押登记的手续,而李某平亦已提供了充分的证据证明其具有一次性向农行清偿涉案房产的抵押借款及相应的利息、费用的能力。此外,李某平系涉案房产的第一查封人。因此,将涉案房产过户至李某平名下不存在事实上的不能履行或及法律上的不能履行。
虽王某梅在本案中并未要求李某平向其支付其因代李某平购买涉案房产而支出的其他全部费用,但为减少诉累,李某平应主动向王某梅支付王某梅为代李某平购买涉案房产而支出的其他全部费用。
概而言之,李某平主张将涉案房产过户至其名下,理据充分,予以支持。王某梅的抗辩意见,缺乏理据,不予采信。
 



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