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北京继承律师——名义上买卖实际上为赠与的房屋买卖合同有效吗

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-15 20:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求:请求判令对位于北京市朝阳区2号房屋进行析产,并按照法定继承予以分割。
事实和理由:二原告与赵某文、赵某丽系兄妹关系,父亲赵父于2003年9月1日去世,母亲赵母于2018年4月28日去世。赵父生前居住的位于北京市朝阳区2号房屋拆迁时,按照当时的拆迁政策共有被拆迁安置人5人,分别为二原告、赵某文、父亲赵父及母亲赵母,当时通过拆迁共取得两套安置房屋,分别为北京市朝阳区1号房屋(以下简称1号房)和2号房屋(以下简称2号房),两套房屋曾都登记在父亲赵父名下。父亲赵父生前在未征得二原告同意的情况下将2号房屋过户至赵某文名下。
2003年9月1日,父亲赵父去世,家人均同意1号房屋由母亲赵母一人继承并经过了公证,但赵某文哄骗母亲赵母将1号房屋出售给他,而直至母亲赵母去世,赵某文也未将购房款给付给母亲赵母。因此,二原告认为,1号房屋和2号房屋均系赵父生前居住的位于北京市朝阳区2号房屋拆迁所得,且二原告、赵某文均系被安置人口,2号房屋系父亲赵父私自过户至赵某文名下,1号房屋赵某文一直未支付购房款,所以两套房屋仍应属于二原告与赵某文共有,因此二原告诉至法院,望判如所请。
 
被告辩称
被告赵某文答辩称,不同意二原告的诉讼请求。2号房屋之前登记在我名下,已于2015年2月12日出售,出售价款是148万元。两套房屋是1987年朝阳区向军南里我父亲赵父名下房屋拆迁,当时的户口是父母赵母、赵父,赵某武及赵某武女儿李某、赵某强、赵某文六个人的户口,因为李某不到13岁没有分房的条件,1993年5月29日办理回迁手续,分得了1号和2号房屋。1号房屋登记在赵父名下,2号房屋登记在赵某文名下。1999年,1号房屋经购买成商品房并取得房产证。2000年,2号房屋是由我及妻子孙某霞使用其工龄共同购买,两套房屋都是我出资购买的。
2003年8月21日赵父去世。二原告根本就没有与我父母居住在一起,我一直与父母居住在一起。2012年原被告四人一起陪同母亲赵母到朝阳公证处,原被告四人同时放弃对赵父遗产的继承权利,将1号房屋过户到母亲赵母一个人名下。2015年3月份赵母将房屋出售给我,以173万多的价格出售,但我实际上未支付给赵母任何房价款,因为赵母不要。2018年4月28日赵母去世。我给父母看病支付的医疗费是由我支付的。
被告赵某丽答辩称,同意二原告的诉讼请求。
 
本院查明
赵父、赵母系夫妻,原告赵某武、原告赵某强、被告赵某丽系二人之女,被告赵某文系二人之子。
位于北京市朝阳区1号的房屋现登记在赵某文名下。位于北京市朝阳区2号的房屋现登记在案外人齐某名下。
1986年8月4日,A公司筹建处(甲方)与赵父(乙方)签订《拆迁协议书》,约定:一、关于临时周转问题:1.根据乙方家庭人口情况,甲方在安排乙方临时周转房肆间。2.临时周转时间,自搬家之日起计算共30个月;二、关于正式安置问题:乙方家庭共有7口人(赵父、赵母、赵某武、赵某强、赵某文及另两名未成年同住家属),根据拆迁政策的有关规定,甲方待拆迁安置楼简称后,对乙方一次性就地安置上楼,甲方分给乙方叁居室一套、壹居室一套,居住面积不少于46平方米,在甲方正式安置后,乙方应按时搬家,否则后果由乙方负责。双方对拆迁的其他事宜作出了约定。
1993年5月29日,A公司(甲方)与赵父(乙方、住户)签订《拆迁户回迁协议书》,约定甲方为乙方建设搬迁安置房目前已具备居住条件。关于拆迁户回迁上楼有关事项,双方根据已签订的《搬迁协议书》的条款,商定如下回迁协议:1.甲方拟安置乙方壹、叁居室房屋各一套,地点在1、2号。后1号房屋的所有权登记在赵父名下,2号房屋的所有权登记在赵某文名下。
2011年6月,做公证书,载明:继承人赵母、被继承人赵父,公证事项:房产继承,经公证查明如下事项:一、被继承人赵父于2003年9月1日因死亡注销户口。二、继承人赵母、赵某文、赵某武、赵某强、赵某丽向本处申请继承以被继承人赵父名义登记的房产,该房产坐落于北京市朝阳区1号。三、上述房产系在被继承人赵父与继承人赵母夫妻关系存续期间取得,且双方无夫妻财产约定,为夫妻共同财产,其中房产的一半为被继承人赵父的遗产。四、据继承人赵母、赵某文、赵某武、赵某强、赵某丽称,被继承人赵父生前无遗嘱,亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议,截至本公证书出具之日,亦未有他人向本处提出异议。五、被继承人赵父与配偶赵母有子女私人,赵某文、赵某武、赵某强、赵某丽,被继承人赵父的父亲、母亲均先于赵父死亡。六、现赵母表示要求继承被继承人赵父所遗的上述房产份额,赵某文、赵某武、赵某强、赵某丽均表示自愿放弃对上述房产份额的继承权……因此,兹证明被继承人赵父所遗上述房产份额由其配偶赵母一人继承。后赵母取得1号房屋的所有权登记证书。
2015年1月2日,赵某文与案外人文某丽签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定赵某文将登记在其名下的2号房屋以175万元的价格出售给文某丽。该合同已履行完毕,2号房屋已过户登记至文某丽名下。
2015年3月12日,赵母与赵某文签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定赵母将1号房屋出卖给赵某文。后赵某文取得1号房屋的所有权登记证书。
2017年7月20日,赵母作出书面《声明》,内容为:北京市朝阳区1号房屋的所有权原来登记在我名下。2015年3月12日,我以买卖的方式将该房屋的所有权转移登记至我儿子赵某文名下。我声明,我将1号房屋的所有权转移登记至我儿子赵某文名下,虽然形式上是买卖,实际是我自愿将该房屋赠与给我儿子赵某文的,所以我不向赵某文索要该房屋的房款。特此声明,该声明是我的真实意思。
 
裁判结果
驳回原告赵某强、原告赵某武的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,根据已查明的事实,1号房屋及2号房屋均系赵父拆迁所得。关于1号房屋,拆迁后赵父取得1号房屋的《拆迁住房证》,1号房屋的所有权之后登记在了赵父名下。赵某文去世后,1号房屋经公证,二原告及赵某文、赵某丽均放弃了应继承的1号房屋的相应份额,由赵母取得了1号房屋所有权。后与赵某文签订房屋买卖合同并将1号房屋过户至赵某文名下,虽然赵某文并未支付购房款,但赵母通过作出书面声明的方式,明确其意思表示为将涉房屋赠与赵某文;关于2号房屋,拆迁后赵某文即取得2号房屋的《拆迁住房证》,后赵某文购买了2号房屋并取得了相应的所有权登记。之后赵某文又将2号房屋出售。现二原告主张1号房屋及2号房屋系赵父与赵母的遗产,在赵父与赵母去世后应由二原告及赵某文、赵某丽共同继承,但根据现有证据及已查明的事实,不能认定1号房屋及2号房屋是赵父与赵母的遗产,故二原告的诉讼请求法院不予支持。



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