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商品房买卖合同解除的情形是什么

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2017-05-24 15:39


  在商品房买卖合同签订生效之后,就应当按照合同当中约定好的内容进行履行,一般约定的期限届满的,那么商品房买卖合同就会被解除。但现实中也有提前解除的情况,那究竟商品房买卖合同解除的情形有哪些呢?我们一起在下文中进行了解吧。

 

  一、商品房买卖合同解除的情形有哪些

 

  除我国《合同法》规定的法定事由外,《司法解释》中第8条、第9条、第12条、第13条、第14条、第15条、第19条、第23条等,《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》等规定,对合同双方的解除权进行了明确约定。具体为:

 

  1、开发商可以解除合同的主要情形

 

  (1)买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

 

  (2)因非开发商原因致使买受人未能办理按揭款,导致合同无法实际履行的;

 

  (3)其他情形。

 

  2、买受人可以解除合同的主要情形

 

  (1)开发商擅自变更规划设计。《商品房买卖合同示范文本》(GF20000171)10条规定:“开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。”

 

  (2)商品房面积误差过大。指商品房预售合同中的约定面积与产权登记的实际面积产生误差。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第20条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权选择退房。买受人选择退房,开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付清的房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

 

  (3)开发商迟延交房。指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。买受人与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,买受人有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,买受人有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月;如买受人没有进行催告,应当在解除权发生之日起1年内要求解除购房合同,否则,解除权消灭。

 

  (4)商品房质量问题。指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权要求解除合同和赔偿损失。买受人应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人也有权要求解除合同和赔偿损失。

 

  (5)购房者无法取得房屋。指商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人,又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致买受人无法取得房屋,买受人也有权解除合同。

 

  (6)开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

 

  (7)因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准,是指《司法解释》第23条规定的情形:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

 

  (8)因开发商原因延迟办理房产证的。指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定(即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”)的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

 

  (9)其他情况。主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的;合同约定的其他情形(如双方可约定商品房套型误差超过约定范围的,买受人可解除合同)

 

  二、购房合同无效的情形有哪些

 

  1、商品房买卖合同本身的无效

 

  (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

 

  (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,比如,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效;

 

  (3)以合法形式掩盖非法目的的;

 

  (4)损害社会公共利益的;

 

  (5)违反法律、行政法规的强制性规定的;

 

  (6)开发商未取得商品房预售许可证明,与买受人签订的商品房预售合同无效;

 

  (7)当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件,但合同未办理登记备案的;

 

  (8)开发商在划拨土地上进行商品房开发,未经政府部门批准的,签订的商品房买卖合同无效。

 

  2、商品房买卖合同被撤销的,自始无效

 

  (1)因重大误解订立的合同,当事人请求撤销的;

 

  (2)在订立合同时显失公平,当事人请求撤销的;

 

  (3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方请求撤销的;

 

  (4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买受人请求撤销的;

 

  (5)限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同,在被法定代理人追认之前,善意相对人要求撤销的;

 

  (6)代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,在被代理人追认前,善意相对人要求撤销的。

 

  3、效力待定的商品房买卖合同,未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同

 

  (1)限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同,未经法定代理人追认的,该合同无效;

 

  (2)代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认的,该合同无效;

 

  (3)无处分权的人处分他人财产,签订商品房买卖合同,未经权利人追认的,该合同无效。

 

  相信各位在阅读了上述内容之后,已经对商品房买卖合同解除的相关内容有所了解吧。需要注意,对商品房买卖合同的解除具体分为了两种情况,就包括约定解除和法定解除。而不管是哪一方想要解除该合同要是不满足规定或约定的情形,则解除行为就是无效的。



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