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无权处分人未经授权擅自出售房屋的合同无效——房产律师

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-12-18 17:25


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李先生起诉称:二被告系父子关系,被告王某人是坐落于甲市乙区XX路19号505号房的产权人。2013年2月20日,我与被告王先生在中介方甲市K房地产代理公司处签订了《房屋买卖合同》,合同约定被告将上述房屋卖给我,成交价为143万元;合同还约定,被告应于2013年6月20日前和我前往房管部门办理产权转移登记手续,如被告不按约定将房屋卖给我的,应当向我支付房屋成交价10%的违约金,并赔偿我支付的中介费用。签约当天,我向被告支付定金2万元和向中介公司支付中介费5000元,但之后两被告之间互相推诿,时至今日,被告仍无理拖延,非但不提供办理按揭所需的手续和办理产权转移登记,还告知不会按合同金额将房屋卖给我,要求加价至165万元。被告的行为已经构成实质性毁约,并已严重损害了我的合法权益。为维护我合法权益,特向法院提起诉讼,请求判令:1、解除我与被告间签订的《房屋买卖合同》;2、被告向我返还定金2万元、支付违约金14.3万元;3、被告向我赔付中介服务费5000元;4、被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告王某人答辩称:不同意原告的诉讼请求。我与王先生是父子关系,我是长期在甲市消防局工作,不在甲市。我从未授权王先生出售甲市乙区XX路19号505号房。王先生买卖房屋的行为属于无权代理行为,而且我不追认王先生出售房屋的行为。所以,原告与被告王先生签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。基于该房屋买卖合同属于无效合同,所以我方不需要承担返还定金的法律责任、不同意支付所谓的违约金、中介费。请求法院判令:1、确认原告与被告王先生签订的《房屋买卖合同》为无效合同;2、判令原告承担本案的全部诉讼费用。

  被告王先生答辩称:我确实想出售甲市乙区XX路19号505号房,当时我认为王某人会同意出售该房屋,所以与原告签订了房屋买卖合同。但事后王某人并不同意本次交易,我表示基于买卖行为无效的情况,将收取的2万元定金退还给原告。

  三、法院查明

  法院经审理查明:王某人是甲市乙区XX路19号505号房(下简称案涉房屋)的登记权属人,该房的权属来源于2000年5月向甲市公安消防总队够买;王某人与冯氏于1989年9月17日登记结婚,王先生是王某人与冯氏的儿子。2013年2月20日,在案外人甲市K房地产代理有限公司(下简称K公司)的促成下,王先生以王某人(卖方)的委托代理人的身份与李先生(买方)签订了《房屋买卖合同》,约定买方购买卖方的案涉房屋,该物业的建筑面积为93.67平方米,成交价格为1430000元;买卖双方应于2013年6月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记;买方应于2013年2月20日前支付20000元作为定金,首期楼款(已包含定金)930000元于买卖双方去甲市乙区房地产交易登记中心办理产权转移手续并成功受理当天付清,500000元由买方所申请的贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余额;交易手续需在2013年8月20日前完成;卖方应协助买方办理按揭手续,包括但不限于签署有关文件/合同等;基于中介代理方已提供之服务,代理方有权向买方收取20000元作为中介服务费;其中5000元中介服务费于签订本合同之日支付,余下15000元中介服务费于取得新房产证当天付清;基于买卖任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的,违约方应代守约方向中介方支付买卖双方应支付的所有中介服务费;守约方已支付的,中介方不予退还,应由违约方直接赔偿守约方;卖方不按本合同约定将该物业出售给买方的,应当向买方支付违约金,违约金为该物业成交价的10%,并退回买方已付的全部费用;买方不按本合同约定买入该物业的,应当向卖方支付违约金,违约金为该物业成交价的10%;等等。另,该合同备注一栏约定,王先生确保其有权代理该物业的一切出售事宜,签署本合同后,如卖方王某人不按本合同约定将该物业售予买方李先生,则违约责任由王先生承担;等等。同日,李先生向王先生支付了定金20000元、向K公司支付了中介服务费5000元。

  其后,由于王某人没有协助李先生办理案涉房屋的按揭贷款及过户手续,李先生向法院提起诉讼。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告李先生与被告王先生签订的《房屋买卖合同》无效;

  2、自本判决发生法律效力之日起十日内,被告王先生向原告李先生返还20000元;

  3、自本判决发生法律效力之日起十日内,被告王先生向原告李先生支付违约金20000元;

  4、自本判决发生法律效力之日起十日内,被告王先生向原告李先生赔偿中介服务费损失5000元;

  5、驳回原告李先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产专业律师靳双权分析认为:根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”该法第五十六条规定,“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中,案涉房屋的登记权属人为王某人,只有王某人本人或其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同,若非王某人本人或其委托代理人所签订的房屋买卖合同,且王某人对该合同不予追认,则该合同无效。

  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该规定第五条规定,“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;……对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案中,《房屋买卖合同》并非案涉房屋的登记权属人王某人本人所签订,而是由王先生以王某人的委托代理人身份所签订的,而王某人否认曾委托王先生签订案涉房屋的《房屋买卖合同》、也不追认该合同的效力,而李先生则主张王先生有权代理王某人签订《房屋买卖合同》,故本案中应由李先生对王先生拥有代王某人签订《房屋买卖合同》的代理权问题承担举证责任。对于王先生的代理权问题,李先生称签订《房屋买卖合同》前,王某人电话同意由王先生代为签订该合同,并提供了加盖K公司公章的中介人员小蒋的证言以及由小蒋作为证人出庭作证,以对该事实予以证明;但上述证言,王某人、王先生均予以否认。除此以外,李先生没有其他证据予以证明。靳律师认为,K公司及其工作人员在王先生没有提供王某人的授权委托书的情况下,促成王先生以王某人的委托代理人的身份与李先生签订了《房屋买卖合同》,而根据《房屋买卖合同》约定,K公司还向李先生收取居间费用20000元,与李先生存在利害关系。在没有其他证据佐证的情况下,李先生提供的上述证人证言不足以证明王某人委托王先生签订《房屋买卖合同》,其应当承担相应的举证不能的责任,故对李先生称《房屋买卖合同》合法有效的主张不予采纳。由于王先生没有王某人的委托而以王某人的委托代理人身份签订了《房屋买卖合同》,且王某人也对该合同不予追认,故王某人要求确认《房屋买卖合同》无效的反诉请求合法有据,应予以支持。而李先生要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是建立在该合同合法有效的基础上,在该合同无效的情况下,李先生此诉讼请求,不予支持。

  《房屋买卖合同》无效,该合同对王某人不具有法律约束力。因此,李先生要求王某人返还定金20000元、支付违约金143000元、赔付中介服务费5000元的诉讼请求均不予支持。而王先生作为无权代理人,其无权收取李先生的定金20000元,因此,李先生要求王先生返还定金20000元的诉讼请求合法有理,予以支持。另,虽然王先生作为无权代理人而签订的《房屋买卖合同》无效,但王先生在该合同备注一栏约定,“王先生确保其有权代理该物业的一切出售事宜,签署本合同后,如卖方王某人不按本合同约定将该物业售予买方李先生,则违约责任由王先生承担。”该条款是王先生的真实意思表示,其应接受该条款的约束,即王先生应承担违约责任。而根据《房屋买卖合同》的约定,卖方不将案涉房屋出售给买方的,应当向买方支付该物业成交价的10%的违约金。对于王先生称《房屋买卖合同》无效、该违约责任的约定也为无效的抗辩,靳律师认为,王先生作为《房屋买卖合同》的实际协商、签署的人员,其应清楚上述违约金的约定,并承诺承担该违约责任,故此抗辩无据。但鉴于在《房屋买卖合同》签署过程中,李先生在王先生没有提供王某人的授权委托书的情况下即与王先生签订合同,其本身也存在过错,因此,酌情确定王先生应向李先生支付违约金20000元。另外,李先生要求王先生赔偿中介服务费5000元的诉讼请求合法有理,予以支持。



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