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违反合同约定无法交付所购房屋,买方应该如何处理?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-08-02 15:07


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
一、基本案情
1、原告诉称
原告孙某诉称,郑某某和齐某系夫妻关系,二人婚后育有三名子女,分别是郑某3、郑某、郑某1。郑某某与齐某建了房屋四间,面积64.2平方米。1994年郑某某去世,2017年5月,齐某去世。
2000年9、10月份,经中间人苗某介绍,村委会和齐某、郑某3、郑某、郑某1同意以29000元的价格将郑某某与齐某建的上述房屋卖给了原告,但一直未办理过户手续。上述事实有《房屋买卖契约书》、契约书上的中保人苗某等的证人证言、庄河市大郑镇姜窑村民委员会出具的《证明》及《关于证明的说明》为证,上述证据足以证明原告所主张的房屋买卖的事实。2016年,案涉房屋因被庄河市人民政府拆迁,需齐某签字确认房屋已经出售给了原告,但齐某拒绝签字,导致案涉房屋至今无法动迁。故原告诉至法院,请求:1、要求确认原告与郑某3于2000年10月16日签订的房屋买卖契约书有效。2、诉讼费由被告负担。
2、被告辩称
三被告辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:一、案涉房屋系郑某某和齐某共有,房屋产权人郑某某去世后,其遗产未进行分割,房屋出卖人郑某3在未征得所有继承人同意的情况下,与原告签订的购房契约应属无效。1、案涉房屋房产执照中明确载明所有权人为郑某某,1994年郑某某已经去世,郑某某所享有权利的部分房屋应作为遗产进行继承,在该遗产未被分割前,属于法定第一顺序继承人齐某、郑某3、郑某、郑某1共同共有。郑某3明知案涉房屋的共有状态,与原告签订房屋买卖契约书,郑某3作为部分共有人擅自将共有的案涉房屋处分的行为,应为无效,在签订房屋买卖契约书时,原告明知案涉房屋的所有权人已经死亡,在未征得所有继承人同意的情况下私自与郑某3签订房屋买卖契约书,应属无效。2、原告明知案涉房屋的所有权人并非郑某3,仍与其签订房屋买卖契约书,且通过契约书可以看出房屋价款极低,所以原告不属于善意第三人。郑某某去世后,齐某一直在案涉房屋居住,该房屋系齐某的唯一住房,郑某3并未在案涉房屋居住。原告作为同村居民,应对郑某3不在村里居住的事实以及房屋的实际权利人是谁是清楚的,在原告于2000年向郑某3主张买房时,原告本应与实际居住人齐某直接进行商谈,在没有明确齐某是否委托郑某3卖房的情况下,其即与郑某3签订房屋买卖契约书,即使原告不懂法律,根据常理也应该要求齐某出具一份声明或者是授权,而实际上原告并未要求齐某这样做,这本身就不符合常理。三、原告系该村村民,在签订房屋买卖契约书时,其已经拥有一处宅基地,双方签订的房屋卖卖契约书违反《中华人民共和国土地管理法》的规定,该房屋买卖契约书应当无效。
二、法院查明
2000年10月16日,原告孙某与郑某3签订了房屋买卖契约书,原告称案涉房屋的实际购买价格为2.9万元,之所以契约书中写明6000元,是为了少缴税,其已给付郑某3购房款2.9万元,郑某3将案涉房屋交付原告居住使用至今。原告称该契约书中郑某3签名并非其本人所签,但按印系其本人所按,被告称该契约书中郑某3的签名和按印均非郑某3本人所签和所按,并申请就指纹进行鉴定,因郑某3于2010年死亡,被告申请以郑某3生前在庄河市婚姻登记处办理离婚手续时签名按印的离婚登记申请书为检材进行鉴定,原告同意以该检材进行鉴定,法院依法委托司法鉴定所进行鉴定,鉴定意见为:2000年10月16日《房屋买卖契约书》中“郑某3”签名处指印与2001年10月31日《离婚登记申请书》中“郑某3”签名处指印是同一手指按印。被告对鉴定意见书提出异议,申请就鉴定事项重新进行鉴定,但其未能提供证据证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形,法院对被告重新鉴定的申请不予准许。原告提供了其与郑某3签订的《房屋买卖契约书》、契约书中的中保人苗某的证人证言、庄河市大郑镇姜窑村民委员会出具的《证明》和说明以证明房屋买卖经过及房屋价款。
另查,郑某某与齐某系夫妻关系,二人育有三名子女,分别是:郑某、郑某1、郑某3。二人婚后建房屋四间,即案涉房屋。郑某某于1994年去世,齐某于2017年去世。郑某3与其妻子于景于2001年离婚,二人婚后育有一子郑某2。
 
三、法院判决
原告孙某与郑某3签订的《房屋买卖契约书》有效。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为,本案原告与郑某3具有签订《房屋买卖契约书》的民事行为能力,并在该协议上按印,被告未能提供证据证明该契约书的签订非郑某3的真实意思表示、违反法律及行政法规的效力性强制性规定或者违背公序良俗,故案涉的《房屋买卖契约书》合法有效。被告称原告与郑某3存在恶意串通损害他人利益的情形,但其未能提供证据予以证明,法院对被告主张的该事实不予认定。被告亦称郑某3将房屋卖给原告未经其他共同共有人同意,事后亦未进行追认,对此,法院认为,郑某某去世后,案涉房屋由郑某3和齐某居住,郑某3以2.9万元的价款将房屋卖给原告,并将房屋交付原告居住使用至今,被告提供的证人证言也仅称被告及齐某于2011年才到村委会主张权利,所以原告完全有理由相信郑某3具有处分案涉房屋的权利,故法院对被告的该项辩解理由,不予采纳。即便郑某3对案涉房屋不享有处分权,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”法院对被告以郑某3对案涉房屋不享有所有权和处分权为由主张其与原告签订的《房屋买卖契约书》无效的主张,依法不予支持。
 
 
 



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