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房产律师点评一件因不具备购房资格解除合同后

来源:原创  作者:靳双权  时间:2017-04-01 00:00


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告某房产公司诉称:2013年7月21日,原告与被告梁罗氏及第三人李晓明签订《房屋买卖居间合同》,约定被告购买李晓明名下的北京市朝阳区×号房屋,成交价为人民币800万元。被告应向原告支付居间费11.2万元,如逾期支付的,每逾期一日须按佣金的千分之五支付滞纳金。同日,原告依约积极提供了居间服务,促成被告及李晓明签订了《房屋买卖合同》。上述合同签订后,被告梁罗氏仅支付了部分居间费,尚余89000元未付。原告催要未果,要求被告梁罗氏支付居间费人民币89000元,并向原告支付违约金27000元。

 

二、被告辩称

被告梁罗氏辩称:涉诉《居间合同》的签订源于原告的虚假承诺。被告在购房时是不具有北京市购房资格的,但原告的工作人员承诺可以于2013年8月20日前为被告办理北京市的工作居住证,为被告取得北京市购房资格,并承诺如果被告最终买不成房,则退还被告已交的居间费23000元,还承诺帮助被告将已交的购房定金30万元要回。根据原告提供的购房流程告知书,原告应先查验被告的购房资格及贷款证信,然后再签订房屋买卖合同。在购房资格及贷款证信查验完成后,被告才支付剩余居间费。后原告迟迟没有为被告进行购房资格和贷款征信查验,在此期间,第三人李晓明将涉诉房屋转卖他人,导致被告无法完成购房。综上,被告不存在违约行为,不同意原告的诉讼请求。

 

三、第三人述称

第三人李晓明述称:原告的诉讼请求与第三人无关。按照居间合同约定,居间费应当由被告承担。被告仅支付定金30万元后,即未再继续履行合同,违约方在被告。被告的违约行为给第三人造成巨大损失。第三人将涉诉房屋转卖与他人属实,但这是在被告已经违约,且第三人已经通知被告解除双方的房屋买卖合同之后发生的。

 

四、审理查明

原告与被告签订《佣金确认书》,约定被告应于2013年7月22日前向原告支付佣金112000元,如逾期支付的,每逾期一天则须按应支付佣金的千分之五支付滞纳金。

被告于2013年7月25日前向原告支付了居间费23000元;另共计向李晓明支付了定金30万元,此后,房屋买卖合同未继续履行。

被告梁罗氏称,因买卖双方未明确约定具体付款时间及方式,故一直未向第三人支付购房款,买卖双方对于何时支付首付款存在分歧。

原告表示,签订上述合同时,原告对被告梁罗氏不具有北京市购房资格是知晓的,但被告自己承诺在签订合同后短时间内取得购房资格,原告并未承诺为被告办理北京市工作居住证,也未承诺退还居间费或定金。第三人李晓明表示其自始至终均不知道梁罗氏不具有北京市购房资格。

 

五、法院判决

驳回原告某房产公司的全部诉讼请求。

 

六、房产律师靳双权案件点评

房产律师靳双权律师认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原、被告在签订的《居间合同》、《佣金确认书》及被告与第三人签订《房屋买卖合同》等合同时,对被告梁罗氏不具有北京市购房资格是明知的。因北京市施行商品房限购政策系众所周知的事实,买受人是否具有北京市购房资格系关系到房屋买卖合同能否顺利履行。原告作为专业的房屋买卖经纪机构,对此亦系明知,其在促成房屋买卖合同订立时,应尽到审慎的注意义务。原告明知被告梁罗氏不具有北京市购房资格,却仍促成其与出卖人李晓明订立房屋买卖合同关系,给买卖双方留下违约隐患,造成违约风险,原告的居间行为存在重大过错;且买卖双方实际上也未能继续履行房屋买卖合同,并通过人民法院诉讼解除了双方的房屋买卖合同关系,原告因此亦未继续提供后续居间服务。现原告无权向被告继续主张居间费及违约金。需要指出的是,被告梁罗氏明知自己不具有北京市购房资格,却仍通过原告的居间行为与出卖人李晓明订立房屋买卖合同关系,亦存在一定过错。

 

律师提醒:在购买房屋时,涉及相关政策复杂、多变,且房屋属于具有极大价值的不动资产,建议详细咨询专业律师。北京靳双权房产专业律师团队为您的维权之路保驾护航!




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